Wer trägt die Kosten für Reparaturen?

Laut Haus & Grund Deutschland unterscheidet sich ein Nießbrauchrecht wesentlich von einem reinen Wohnrecht, da es zusätzlich die Möglichkeit der Vermietung und damit verbundener Einnahmen umfasst. „Grundsätzlich bleibt der Eigentümer für wesentliche Entscheidungen bezüglich der Immobilie zuständig", erklärt Luisa Peitz, Rechtsexpertin bei Haus & Grund Deutschland.

Kleine Reparaturen, wie tropfende Dächer oder übliche Wartungsarbeiten an der Heizung, sind in der Regel vom Nießbraucher zu tragen. Umfassendere Maßnahmen, wie beispielsweise die Erneuerung eines gesamten Daches oder der Austausch einer Heizungsanlage, fallen jedoch meist nicht darunter und begründen nicht automatisch eine Zahlungsverpflichtung des Eigentümers.

Um spätere Konflikte zu vermeiden, empfiehlt Peitz, im Übergabevertrag detailliert festzulegen, wer für größere Reparaturen und Modernisierungen verantwortlich ist.

Auch bei energetischen Sanierungen sind die Verantwortlichkeiten klar zu definieren. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht ohne Absprache wesentlich verändern. Eine gemeinsame Planung, inklusive Finanzierung und Nutzung während der Bauphase, ist empfehlenswert.

Da der Eigentümer oft der Ansprechpartner für staatliche Vorgaben und Förderprogramme ist – beispielsweise im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das im Juli 2026 verabschiedet wurde – sind diese häufig nur über ihn bewilligungsfähig. Die aktuelle KfW-Heizungsförderung sieht beispielsweise eine Grundförderung von 30 Prozent der Kosten vor.

Haus & Grund Deutschland rät dazu, im Vertrag detailliert zu regeln, wer für Reparaturen, Sanierungen, Versicherungen, Abgaben, Förderanträge und größere Umbauten aufkommt oder die Entscheidungsgewalt darüber hat, um spätere Auseinandersetzungen zu verhindern. Ein Nießbraucher sollte größere Sanierungen nicht ohne Rücksprache beauftragen, da er sonst die Kosten tragen könnte.